陈幽泓 与您一起讨论《物业管理条例》

　　《物业管理条例》赋予了业主更换物业公司的权力。但是，《条例》实施后，在北京、在广州，以及其他一些城市，我们都看到，业主更换物业公司的过程，往往会伴随着各种风波。那么，业主应该如何理解《条例》的规定?有关部门应该如何在新的法律环境下，处理物业纠纷?我们今天还采访中国人民大学的陈幽泓教授。他曾经作为专家参与过《物业管理条例》起草前的讨论。　

　　中国人民大学的陈幽泓教授

　0352fang网讯：“我们刚才看到，因为这个小区的业主，没有通过一个规范的程序，建立起一个业主委员会，所以呢它的大会，做的这个换物业，的这个决定，就被认为是不具备效力的，那么从法律上看，您认为这个决定是不是有效的。”

　　中国人民大学的陈幽泓教授：“我认为业主表达他们的意愿是有效的因为有三分之二以上的业主表达了他们的意愿这是有效的但是业主在实现他们的意愿的程序上还不完备这是因为根据物业管理条例他们必须要有一个业主委员会来代表他们去和新的物业管理公司签订合同。”

　　0352fang网讯：“但是在这当中没有建立起业主委员会的一个争执的焦点就是欠费的业主是不是能够成为业主委员会的成员。”

　　陈幽泓教授：“根据物业管理(条例)16条有公益心的负责任的有组织能力的业主可以成为业主委员会的代表而关于欠费问题在物业管理条例中没有规定欠费不欠费不是一个必要条件。”

　　0352fang网讯：“我们在片子当中还看到当地的房地行政部门还在小区张贴了通告用以宣布他们业主的做法是不符合法律规范的本来应该传达一种意见或者是一种指导那么用张贴通告的这种形式是不是妥当。”

　　陈教授：“物业管理19条对于地方房地局和街道地方政府部门发布通告是有明确规定的这种明确规定是指只有当业主大会和业主委员会的行为违反了法律法规的时候才可能发布通告在这种情况下我认为这个通告是越权行政的其次这是一个民事纠纷政府不应该直接干预民事纠纷而政府直接干预民事行为并且利用行政行为来干预民事行为这就本身就是我们叫做越权行政超出了政府行政的范围。”

　　0352fang网讯：“那么在物业管理条例当中也规定了业主应该是在房地政府行政部门的指导下进行操作这个指导应该怎么来理解。”

　　陈教授：“在这个事件上我们认为政府应该是进行协调和调解来帮助解决民事纠纷但是作为民事纠纷政府不能介入。”

　　0352fang网讯：“发生分歧怎么办?”

　　陈教授：“发生意见不一致的情况下政府应该积极行政而不能够叫停或者消极退出。”

　　0352fang网讯：“所以指导的最终目的是为了帮助协调解决各方的问题。”

　　陈教授：“嗯，对。政府应该积极行政应该帮助解决现在存在的问题使得各方达成一致。”

　　专家的意见仅仅是解决物业问题的一个参考。但是我们注意到， 11月1日，国内第一个没有行政干预、完全由小区业主独立自主选聘的物业管理公司已经正式进驻深圳景洲大厦。这家公司与业主签订的物业管理服务合同，也是国内第一份由业主自行创新的合同文本。业内人士认为，深圳的模式，意味着业主开始在法律框架下，按照市场经济规则，自行调节处理民事纠纷。