土地使用权如何自动续期 取决于公共服务融资需求

[摘要]近日，温州土地使用权巨额“续期”的报道，引发了社会广泛热议。

（原标题：李宇嘉：住宅土地使用权如何自动续期 取决于地方公共服务融资需求）

近日，温州土地使用权巨额“续期”的报道，引发了社会广泛热议。根据此前媒体报道，深圳和青岛等地也有类似案例。上世纪90年代末住房市场化改革以来，全国大面积出让的40年的商住用地、70年的住宅用地，使用年限到期还不会集中出现。但是，土地使用权到期，到底如何“续期”，却再不能拖下去了。

所有关注指向《物权法》第149条，即“建设用地使用权期满自动续期”。所谓“自动续期”，到底是无偿续期，还是有偿续期？有偿续期采取何种收费标准？事实上，9年前《物权法》生效时，这样的疑虑就未停过，每每成为焦点。如2015年3月，国土部颁布的新版《不动产权证书》上，新设“使用期限”一栏，当时有媒体报道称，设置“使用期限”意味着“全国业主变房客”。

当时，国土部部长姜大明表示，证书有权力类别，“使用期限”指的是土地使用期限，房屋所有权没有期限。笔者又迷惑了，既然土地所有权归政府，业主只交了70年使用的费用（已通过房价支付）。那么，使用权到期后，政府可行使所有权，将土地无偿收回。相应地，业主也可以行使所有权，将地上建筑物拿走。问题是，谁都知道“房随地走”，业主那堆建筑物还能悬在空中不成？因此，房屋所有权必然受到土地使用期限牵扯，无法避开，业主对房屋的所有权还是无法落实。

后来国土部解释，新版《不动产权证书》上新设“使用期限”，是为更醒目地标明土地使用期限，提醒业主在使用期限到期前及时去续期，实现自己对于房屋的所有权。事实上，这一点在相关法律中已有规定，《城市房地产管理法》第22条规定，“土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回土地的，应当予以批准”。言下之意，业主优先续期，只要业主还要别人就不能要。

但如何“续期”仍旧不明。老百姓理解可不同，有的认为，房子是我的，房子不能离开地，自动续期就是无偿续期；有的遇到该问题时“挠挠头”，时间还久，不考虑它。不管哪一种理解，结果却是，房价和买房基本不受剩余期限影响。这也是为什么，温州案例在媒体和民间“炸开了锅”。新华社记者向当地国土局求证核实时，温州主管部门表示，国家未出台“自动续期”细则，基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续。因此，操作中只能参照国有土地出让的做法，先由第三方机构评估土地价格，折算出楼面价和业主要缴纳的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同，但续期收费低于“招拍挂”下的出让金融。