北京楼市：前4月成交大涨 5月回落

■本报记者 王松才

随着一线城市楼市降温，北京楼盘楼市在经历了前四个月的疯狂后，进入５月以来，北京新房及二手房均呈现成交回落的态势。

前４月成交火热 公寓豪宅成交大涨３倍

历史上最火爆的一个“前４个月”结束了，这４个月北京楼市成交非常活跃，根据北京中原地产提供的数据，今年前４个月北京住宅加别墅类产品共计成交１５４１３套，成交均价为３４３４２元／平方米，４月单月北京商品房住宅＋别墅签约了５２９８套，这是年内高点，签约均价也达到了３５９７４元／平方米。库存数据则持续下调，目前实际商品房住宅库存已经不足６万套。

随着北京商品住宅市场的豪宅化，前４个月的公寓豪宅类产品成交受人关注。根据亚豪君岳会提供给本报记者的统计数据显示，从前４个月情况来看，北京“７万＋”公寓豪宅已实现成交５８１套，相比去年同期增加３００％。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，自土地市场高价地频出开始，北京公寓豪宅市场也“水涨船高”，一方面是价格定位不断走高，另一方面进入这一标准的项目却不断增多。供应市场基数不断变大，再加上需求市场当中一方面是房地产放松政策，另一方面是央行不断开闸放水向市场注入大量流动性资金，公寓豪宅保值增值特性使得这一市场成为流动性的“好去处”。供需两方面的积极“碰撞”使得今年公寓豪宅市场持续火热，虽然４月没有新项目入市，但依然未能阻止成交攀升。

郭毅认为，从未来市场走势来看，土地市场已开始执行“９０／７０”原则，而即便如此，六环外的昌平南邵地块仍拍出了最高３．５万元／平方米的楼面价。供应偏向郊区化、地价仍持续走高，户型面积却明显趋小，这几个因素叠加对于现有的高价项目无疑是一针“强心剂”，因此郭毅预计，未来大户型公寓豪宅产品供应量趋于减少的客观现实，将促使成交价格一路攀升。

价格上涨的背后，公寓豪宅的区位优势却在减弱，传统城市核心区公寓豪宅随着可售库存的减少而出现成交量的下滑，五环周边交通便捷的新兴豪宅片区正在兴起。根据亚豪君岳会统计数据显示，４月，位于五至六环位置的公寓豪宅成交占到整体市场的成交比重已经高达２５％，而在去年同期这一环线区域７万＋豪宅成交为零。从２０１６年１月－４月情况来看，五至六环公寓豪宅成交占比为２１％，而去年同期该环线区间成交的公寓豪宅所占整体市场的比重仅为１％。

郭毅分析认为，随着北京土地市场价格的整体飙升，大量五环至六环的项目由于高地价倒逼，从价格维度上不得不挤入公寓豪宅行列，同时，为了匹配这样的价格与定位，开发商在产品品质、社区服务等方面也做出了明显的改善和升级。五环周边凭借交通优势和不同板块各自的区域规划、景观资源等优势，同样能够吸引高端改善型客户群，公寓豪宅已不再是“城区专属”。

从土地供应特征来看，２０１４年－２０１５年间五环以外宅地供应占比高达８６％，这其中不乏大量高价地，未来四、五环公寓豪宅产品也将不断增加，并逐渐占据主导。

北京楼市五一后成交回落

据伟业我爱我家(博客,微博)集团提供的数据显示，今年五一节后，北京楼市呈现出明显的回落态势。２０１６年第１９周５月２日－５月８日，北京新建商品住宅不含保障房共签１８８４套，环比第１８周回落３７．５％，签量在第１７周创下今年新高后，连续两周下降。

二手住宅上周共签３８５７套，环比第１８周大幅下降４３．３％，签量目前为２０１６年春节后的最低值。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉本报记者，春节过后，北京新房市场逐步回暖。但３月底以来，随着“沪九条”、“深六条”等政策的出台，一线城市的楼市政策环境趋紧，人们对市场的未来预期各不相同，以致４月以来新房各周的表现起伏不定，加上五一假期的影响，新房在五月首周出现了３７．５％的向下波动。不过新房市场的周度波动一向较为明显，预计今后这种波动还将持续。

二手房签量的大幅下跌则是市场此前火爆一年、透支需求的必然结果。事实上２月２９日以后，二手房每周的市场实际交易量就已经开始连续回落。因此３月签量突破３万大关后，二手房市场自４月起就步入了下滑周期。５月首周不仅周签量环比大幅下滑超四成，每个工作日的签量也降低到了千套以下。

预计未来二手房的交易量还将继续走低。