一线土地供应少 跟着轨道交通去县城拿地靠谱吗

[摘要]此举引起热议，有业界人士问，长三角、珠三角等城市群中主要的都市圈，真的能通过类似城际轨道交通，迅速破局高地价之困吗？

6月12日，在万科和深圳地铁联合举办的论坛上透露出这样一个信息：万科将根据城市群战略来发展地铁物业，期望通过这一方式，一举打破土地资源匮乏的问题。在万科签署的战略协议内容中，有一部分是通过和中轨集团的合作，为深圳地铁和万科参与轨道交通PPP项目提供资金支持。开发商参与轨道交通PPP，有着怎样的门槛？后来者是否也能按此模式操作？

在土地市场，“”大规模涌现之时，抓住国家城市群发展战略契机，在一线城市的卫星城拿地，似乎已经成为房企突破高地价之困的最有效武器。那么，长三角、珠三角等城市群中主要的都市圈，真的能通过类似城际轨道交通，迅速破局高地价之困吗？开发商的下一轮机会，是否在城镇化这一范围内，还可以精确到都市圈这个区域？

“热”一直持续到了6月，据中原地产研究部统计数据显示，以一二线城市为例，6月首周就拍出12宗“”，其总成交金额高达327.5亿元。一线和部分二线城市的土地资源，成为地价快速上涨的重要原因。

在6月12日万科与深圳地铁集团（以下简称深铁）联合举行的“2016轨道交通与城市发展高端论坛”上，有信息显示，万科将围绕地铁深耕城市，根据国家的城市群战略来发展地铁物业，提供配套服务，期望通过这一方式，一举打破土地资源匮乏的问题。

此举引起热议，有业界人士问，长三角、珠三角等城市群中主要的都市圈，真的能通过类似城际轨道交通，迅速破局高地价之困吗？

●困境：热点城市土地供应越来越少

在这一轮“”热中，国企扮演着重要角色。房地产与金融资深评论人黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，国企在融资方面具有优势，融资成本更低，表现在土地市场，对同一块土地的价格预期高于其他房企。

同时，货币超发，大量资金入市，也直接助长了土地以及楼市的泡沫。

业内知名房地产分析师表示，从以往经验看，“热”都出现在楼市热销之后。去年楼市销售状况好，房企需要补库存，而在回归一二线城市的需求下，房企扎堆在一二线城市，资金大量涌入。

据《每日经济新闻》记者观察，“热”是多重因素共同作用的结果，一线城市土地供应日渐收缩也是现实。

近日，国土资源部召开座谈会称，“十三五”时期，将压缩我国新增建设用地总量，新增建设用地总量控制在3256万亩，较“十二五”减少669万亩。“十三五”期间，全国新增建设用地总量平均每年减少100多万亩，以后还将延续这一趋势。

北京“十三五规划”提到，要实现城乡建设用地负增长，北京土地供应量连续第六年下降。2009年发布的《深圳市土地利用总体规划》（2006~2020年）草案要求，到2020年，深圳建设用地将从“微增长”逐步到“零增长”或“负增长”。

从近年的供地情况来看，2014年起一线城市住宅计划供地就呈现零增长，甚至负增长局面。2016年，广州住宅供地计划也呈现下降的趋势。

而从实际完成率来看，土地供应量大打折扣。北京的统计数据显示，近5年中除2013年完成供地计划外，其余年份均未完成供地计划，近两年的完成率为60%左右。

供地的减少，造成一线城市土地资源日趋紧张，为了获得土地，开发商不得不高价拿地。在一线城市无地可拿之下，房企扎堆转战周边的二线城市，造成了一线以及部分二线城市“”频出的局面。

早在2014年1月，国土资源部部长姜大明曾表示，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。这些城市中就有“”频现的一线城市以及热点二线城市，如苏州、南京、合肥等地。

近期，国家发改委发布的《长江三角洲城市群发展规划》（以下简称《规划》）提到包括上海、苏州、南京、杭州在内的一二线城市都属于过度开发城市，粗放式、无节制的过度开发，新城新区、开发区和工业园区占地过大，严重影响到区域国土空间的整体结构和利用效率。

未来将遏制建设用地蔓延趋势，控制开发强度，特大城市和大城市建设用地实现由增量扩张向存量挖潜转变，上海建设用地规模实现减量化。

《规划》提到，到2020年，基本形成经济充满活力、高端人才汇聚、创新能力跃升、空间利用集约高效的世界级城市群框架。长三角希望通过规划城市群，破解高地价困局，焕发城市发展的活力。

未来国家不仅要在整体上缩减一线城市土地供应，同时会加大过度开发的一线以及二线城市的调控，这些城市恰恰是“”扎堆之处。通过对过度开发区域的调控，实现区域间的均衡发展，从而抑制“”，解决楼市两极分化。

对此，新城控股高级副总裁欧阳捷认为，解决“热”不是控制土地供应，而需要加大土地供应，在新增供应不足的情况下加大城市更新的力度，提高土地利用效率。

明源地产研究院资深研究员刘策表示，缩减一线城市以及部分二线城市的土地用地规模，在城市群内部对过度开发区域进行调控，实现土地供应的地区均衡化发展，这个做法对于当前的“热”短期影响不大，毕竟僧多粥少的局面短期很难改变。

通过土地供应的调整不能从根本上改变房企热衷大城市及核心地段的热潮，就像现在国家鼓励房企去三四线城市拿地但是房企都很谨慎一样，这是市场本身的规律在发生作用。